Blogi sisältää aloittelevan sijoittajan mietteitä sijoittamisesta ja arvonmäärityksen sietämättömästä keveydestä

perjantaina, lokakuuta 14, 2022

Mikä painaa kiinteistöyhtiötiä?

 Kiinteistöyhtiöihin tai kansainvälisemmin REIT:n (Real Estate Investment Trust) sijoittaminen on ollut viime vuosina melkoisen suosittua. Nyt hinnat ovat tällä(kin) sektorilla tulleet melko reilusti alas. Mistä mahtaa olla kyse?

Ensimmäinen selitys on nouseva korkotaso. Se vaikuttaa kahdella tavalla: riskittömistä (tai hyvin vähäriskisistä) valtionlainoista saa jälleen reaalista tuottoa. Nollakorkojen ympäristössä moni käytti asuntosijoituksia ikään kuin korvaamaan tätä matalamman riskin tuottoa salkussaan. Kun kiinteistöyhtiöihin kertyy myyntipainetta niin kurssit laskevat.  Toisaalta kiinteistöyhtiöt ovat varsin reippaasti vivutettuja eli korkotason nousu heijastuu yhtiöiden kuluihin. Jollain aikavälillä nousseet kulut lienee toki mahdollista siirtää vuokraan, mutta ainakin hetken tämä tulee rasittamaan tuloksia. Lisäksi kiinteistöportfolion arvostustaso reagoi korkoihin eli laskennellinen arvostus voi laskea, mikä painaa myös kurssia. Tämä johtuu siitä, että EPRA NAV lasketaan diskonttaamalla tulevaisuuden vuokratuotot nykyhetkeen. Korkojen noustessa diskonttokorkokin toki nousee. Tai ainakin sen pitäisi nousta. 

Europpassa toimivilla kiinteistöyhtiöillä on kuitenkin vielä yksi lisähaaste selätettävänään: energiakriisi, joka nostaa kiinteistöjen ylläpitokustanuksia. Tämäkin kulu lienee mahdollista siirtää jollain aikavälillä vuokriin ja lisäksi kyseessä on todennäköisesti ohimenevä kriisi. Siitä huolimatta sekin tulee rasittamaan tuloksia lyhyellä ja ehkä myös keskipitkällä aikavälillä.

Kiiteistösijoitusyhtiöiden arvonmääritystä hankaloittaa jonkin verran se, että perinteiset tunnusluvut P/E ja myös p/b ovat jonkin verran ongelmallisia. P/E ottaa huomioon tuloslaskelmassa olevat kaikenlaiset kertaluontoiset erät, kuten asuntojen arvonmuutokset. Nämä ovat usein puhtaasi ns. Excel-rahaa ja räikein esimerkki tästä lienee takavuosien vekkuli kurre, joka teki tulosta pelkästään ostamalla asuntoja ja kirjaamalla ne sen jälkeen heti taseeseen korkeammalla arvotuksella. P/EPRA NAV on jo parempi mittari, mutta siihenkin liittyy joitain ongelmia. Vuokratuottojen suhde hintaan onkin jo huomattavasti parempi omasta mielestäni. Myös muunlaisia esimerkkejä on olemassa. Esimerkiksi Kojamo käyttää ilmeisesti EPRA NRV -mallia, jossa aineettomat omaisuuserät arvotetaan päivin hintaan. Ei siis siihen, mitä niistä on maksettu. Joku ehkä tykkää, minä en. Yhtiö kuitenkin ilmeisesti ilmoittaa myös nettovuokratuoton.

Mitäpä tästä nyt sitten käteen jää? Osasta kiintöistäsijoitusyhtiöitä saa tällä hetkellä ihan kelpo osinkotuottoa. Esim. Fleming Properties ja Citycon tarjoavat jo päälle 8% tuoton. Cibus noin 6%. Jenkki-REIT:stä W.P. Careykin lähes 6% ja Realty Income noin 5%. Näillä hinnoilla itse hankkisin ehkä kahta ensinmainittua ja/tai W.P. Careyta. Ilmeinen kysymysmerkki (ja myös riski on) se, että kuinka kestävällä tasolla nykyinen osinko mahtaa olla. Toisaalta esim. Flemingillä suurimman (ja vakavaraisen) vuokralaisen pitkä sopimus on sidottu elintasoindeksiin. Minulle ei ole kovinkaan tärkeä se, mitä yhtiön kirjanpidolliselle arvolle tapahtuu jos osinkoa kuitenkin pystytään maksamaan jatkossakin ja etenkin, mikäli sitä pystytään vielä nostamaan inflaation kanssa samaa tahtia. 

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti