Blogi sisältää aloittelevan sijoittajan mietteitä sijoittamisesta ja arvonmäärityksen sietämättömästä keveydestä

sunnuntaina, syyskuuta 18, 2016

Kiinteistösijoitusyhtiöt ja osakeannit

Jäin mietiskelemään kiinteistösijoitusyhtiöitä ja niihin liittyviä osakeanteja. Osakeantihan on periaatteessa vanhoille omistajille usein epämieluinen asia: jos siihen ei osallistu niin oma omistus yhtiöstä laimenee ja jos osallistuu niin joutuu laittamaan uutta rahaa kiinni sijoituskohteeseen. Toki osakeanneissa on eroa sen suhteen järjestetäänkö niitä kasvun rahoittamiseksi vaiko esim. tappiollisesta liiketoiminnasta johtuvan akuutin kassakriisin paikkaamiseksi.

Olen ymmärtänyt, että kiinteistösijoitusyritykset eli REIT:t järjestävät usein osakeanteja. Syynä lienee se, että "REITin tulee maksaa vähintään 90 % verotettavista tuloistaan osinkoina osakkeenomistajille" (lähde: sijoittaja.fi: Kiinteistösijoittamista hajautetusti jokaiselle – esittelyssä REIT -rahastot). Näin ollen osakeanteja tarvitaan uusien hankintojen rahoittamiseksi (ellei yhtiö halua ottaa lisää velkaa). Niin kauan kun osingot maksetaan kassavirrasta tämä on REIT:n normaalia toimintaa ja on myös huomioitavaa, että ainakin Suomessa ja Jenkeissä REIT:t saavat vähentää maksetut osingot verotettavasta tuloksesta. Tämä huomioiden ei osinkojen maksaminen ja uuden rahan kerääminen tunnu enää niin järjesttömältä. Vaikka piensijoittaja maksaakin osingoista normaalin osinkoveron, niin yhtiön ei sentään ole tarvinnut niistä veroa maksaa. Toisaalta osakeantiinkin voi suhtautua ikään kuin uuteen kiinteistöhankintaan. Mikäli on tyytyväinen yhtiön antia edeltävään kiinteistöportfolioon, voi annin aivan hyvin jättää välistä.

On kuitenkin hyvä huomata, että kaikki kiinteistöihin sijoittavat pörssiyhtiöt eivät ole REIT:ja (itse asiassa tällä hetkellä Helsingin pörssissä taitaa olla vain yksi sellainen ja siihen en suosittele sekaantumaan). Esimerkiksi Technopolis ei ole REIT, eikä yhtiö myöskään saa osingoista samaa verohelpotusta. Toisaalta TP:n ei myöskään olisi pakko jakaa tulostaan osinkoina. Technopoliksn tapauksessa suurimmat omistajat, Varma ja Ilmarinen, saavat kuitenkin osinkonsa verottomina, jolloin tilanne on osakeantien suhteen suurinpiirtein sama kuin piensijoittajilla REIT:n kanssa. Voikin perustellusti kysyä toteutuuko kaikkien osakkeenomistajien yhdenvertaisuus tässä tapauksessa.

Toisaalta Technopolista arvioidessa on hyvä huomioida, että perinteisesti käytetyt arvostusmittarit, kuten EPS ja P/E-luku eivät sovellu toimialle kovinkaan hyvin, koska niihin vaikuttaa mm. se miten ostetut kiinteistöt arvostetaan taseeseen. Esimerkiksi operatiivista tulosta on esitetty paremmaksi mittariksi kiinteistösijoitusyhtiöiden tapauksessa. Se jättää huomioimatta poistojen vaikutuksen tulokseen. Perusteena on ilmeisesti se, että kiinteistöjen kohdalla, toisin kuin esimerkiksi monen teollisuuden alan kanssa, hankitut omaisuuserät harvemmin menettävät arvoon, vaan asuntojen arvo on tavanut pikemminkin nousta vuosien saatossa. Mielestäni tämä tulkinta pätee kuitenkin vain kasvukeskuksiin. Suomessakin on paljon alueita, joissa etenkin vanhojen asuntojen arvo on ollut laskussa. On myös syytä huomioida myös esim. ylläpitokustannukset laskelmissa.

keskiviikkona, syyskuuta 14, 2016

Technopoliksen merkintäoikeusanti - Mitä tehdä kun et oikein tiedä mitä kannattaisi tehdä?

Technopolis kävi ostoksilla ja nyt olisi sitten aika kaivaa kukkaroa. "Ihanaa", sanovat osinkonsa verottomina saavat eläkeyhtiöt. "Ei rahan pitäisi tähän suuntaan kulkea", toteavat puolestaan osingoistaan verot maksavat piensijoittajat.

Oma sijoitusteesini Technopolikseen lähti siitä, että yhtiö tyytyy hitaampaan kasvuun, jota rahoitetaan kassavirrasta ja ylihintaisista ostoksista pidättäydytään. Aivan niin ei kuitenkaan käynyt. Aika näyttää kuinka järkevä Gårdan osto oli. Kohtuullisen tuoton siitä toki saanee, mutta en nyt mitenkään riemusta kiljen ole kuvettani kaivamassa.

Nyt ollaan kuitenkin tilanteessa, jossa pitäisi päättää mitä tehdä Technopoliksen merkintäoikeusannin suhteen. Liikkeelle lasketaan sen verran paljon osakkeita, että omistus laimenee melko reippaasti ellei antiin halua lainkaan osallistua. Yleensähän melkeinpä viisainta on olla tekemättä mitään, ellei oikein tiedä mitä kannattaisi tehdä. Merkintäoikeusanti on kuitenkin siitä jännä juttu, että silloin häviää varmasti. Merkintäoikeuksilla voi nimittäin käydä rajoitetun ajan kauppaa ja mikäli ei antiin aio osallistua niin silloin merkintäoikeudet, tuttavallisemmin merkkarit, kannattaa myydä. Tällöin pääsee toki maksamaan normaalit osakevälittäjän palkkiot.

Pohdiskelin melko pitkään miten toimia. En oikein haluaisi tällä hetkellä pistää lisääkään rahaa yhtiöön, jonka soveltuvuudusta sijoitussalkkuuni en välttämättä kuitenkaan ole aivan 100% varma. Mielestäni yhtiön olisi Gårdan sijaan pitänyt ehdottomasti hankkia lisää omia osakkeitaan. Se olisi ollut takuuvarmasti pienosakkaiden edun mukaista. Yksi vaihtoehto olisi ollut myydä sen verran merkkareita, että olisin voinut uusia osakkeita merkkaamalla pitää omistusosuuteni ennallaan. Koska positioni on melko pieni, tämä vaihtoehto tuntui kuitenkin lähinnä vain välittäjän kannalta hyvältä. Päädyin lopulta käyttämään merkintäoikeuteni sekä laittamaan varuilta toissijaisessakin annissa pienin toimeksiannon sisään (tämä muuten on kuulemma yksi harvoja piensijoittajien etuja, usein merkintäoikeuksia jää ilmeisesti pieni määrä käyttämättä ja uusia osakkeita voi saada jokusen merkattua ilman, että merkintäoikeuksia joutuu erikseen ostamaan).

Aika näyttää korjaantuuko Technopoliksen aliarvostus muihin kiinteistösijoituksia tekeviin pörssiyhtiöihin verrattuna ja alkaako rahavirta joskus kulkea ainoastaan yhtiöstä omistajille.