Jäin mietiskelemään kiinteistösijoitusyhtiöitä ja niihin liittyviä osakeanteja. Osakeantihan on periaatteessa vanhoille omistajille usein epämieluinen asia: jos siihen ei osallistu niin oma omistus yhtiöstä laimenee ja jos osallistuu niin joutuu laittamaan uutta rahaa kiinni sijoituskohteeseen. Toki osakeanneissa on eroa sen suhteen järjestetäänkö niitä kasvun rahoittamiseksi vaiko esim. tappiollisesta liiketoiminnasta johtuvan akuutin kassakriisin paikkaamiseksi.
Olen ymmärtänyt, että kiinteistösijoitusyritykset eli REIT:t järjestävät usein osakeanteja. Syynä lienee se, että "REITin tulee maksaa vähintään 90 % verotettavista tuloistaan osinkoina osakkeenomistajille" (lähde: sijoittaja.fi: Kiinteistösijoittamista hajautetusti jokaiselle – esittelyssä REIT -rahastot). Näin ollen osakeanteja tarvitaan uusien hankintojen rahoittamiseksi (ellei yhtiö halua ottaa lisää velkaa). Niin kauan kun osingot maksetaan kassavirrasta tämä on REIT:n normaalia toimintaa ja on myös huomioitavaa, että ainakin Suomessa ja Jenkeissä REIT:t saavat vähentää maksetut osingot verotettavasta tuloksesta. Tämä huomioiden ei osinkojen maksaminen ja uuden rahan kerääminen tunnu enää niin järjesttömältä. Vaikka piensijoittaja maksaakin osingoista normaalin osinkoveron, niin yhtiön ei sentään ole tarvinnut niistä veroa maksaa. Toisaalta osakeantiinkin voi suhtautua ikään kuin uuteen kiinteistöhankintaan. Mikäli on tyytyväinen yhtiön antia edeltävään kiinteistöportfolioon, voi annin aivan hyvin jättää välistä.
On kuitenkin hyvä huomata, että kaikki kiinteistöihin sijoittavat pörssiyhtiöt eivät ole REIT:ja (itse asiassa tällä hetkellä Helsingin pörssissä taitaa olla vain yksi sellainen ja siihen en suosittele sekaantumaan). Esimerkiksi Technopolis ei ole REIT, eikä yhtiö myöskään saa osingoista samaa verohelpotusta. Toisaalta TP:n ei myöskään olisi pakko jakaa tulostaan osinkoina. Technopoliksn tapauksessa suurimmat omistajat, Varma ja Ilmarinen, saavat kuitenkin osinkonsa verottomina, jolloin tilanne on osakeantien suhteen suurinpiirtein sama kuin piensijoittajilla REIT:n kanssa. Voikin perustellusti kysyä toteutuuko kaikkien osakkeenomistajien yhdenvertaisuus tässä tapauksessa.
Toisaalta Technopolista arvioidessa on hyvä huomioida, että perinteisesti käytetyt arvostusmittarit, kuten EPS ja P/E-luku eivät sovellu toimialle kovinkaan hyvin, koska niihin vaikuttaa mm. se miten ostetut kiinteistöt arvostetaan taseeseen. Esimerkiksi operatiivista tulosta on esitetty paremmaksi mittariksi kiinteistösijoitusyhtiöiden tapauksessa. Se jättää huomioimatta poistojen vaikutuksen tulokseen. Perusteena on ilmeisesti se, että kiinteistöjen kohdalla, toisin kuin esimerkiksi monen teollisuuden alan kanssa, hankitut omaisuuserät harvemmin menettävät arvoon, vaan asuntojen arvo on tavanut pikemminkin nousta vuosien saatossa. Mielestäni tämä tulkinta pätee kuitenkin vain kasvukeskuksiin.
Suomessakin on paljon alueita, joissa etenkin vanhojen asuntojen arvo on
ollut laskussa. On myös syytä huomioida myös esim. ylläpitokustannukset laskelmissa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti