Blogi sisältää aloittelevan sijoittajan mietteitä sijoittamisesta ja arvonmäärityksen sietämättömästä keveydestä

torstaina, joulukuuta 08, 2016

Jenkkiläistä asuntosijoitusyhtiötä salkkun?

Novo-ostoksen jälkeen on sijoitusrintamalla ollut jälleen hiljaista. Toisaalta en ole keksinyt tai edes jaksanut yrittää keksiä mitään ostettavaa ja toisaalta ei minulla ole juuri ollut ylimääräistä sijoitettavaakaan. Loppukesästä toteuttamani elämänmuutos näkyy siinä, että säästöön ei juuri ole rahaa jäänyt, vaikka en nyt velaksikaan ole joutunut elämään. Veronpalautuksia sentään sain reilun tonnin ja pienimuotoinen yritystoimintakin alkaa pikku hiljaa tuottaa kassavirtaa eli alkuvuodesta voisi olla aika pitkästä aikaa hankkia jotain. Mutta mitä?


Olen kelpuuttanut salkkuuni kahta suomalaista kiinteistöihin sijoittavaa yhtiöitä (Technopolis ja Suomen hoivatilat), joista kumpikaan ei kuitenkaan ole aito REIT verohelpotuksineen. Valitettavasti kotimaamme tarjonta tällä saralla on... no jos ei nyt ala-arvoista niin... turhan riskialtista. Technopoliksen suhteen en tällä hetkellä suunnittele lisähankintoja johtuen siitä, etten viime kädessä ole lainkaan varma siitä täyttääkö yhtiön johto tai oikeammin johtamistapa asettamani sijoituskriteerit. Haluan katsoa mihin yhtiö sijoittaa loput annilla sekä mm. Finn-Medin myynnillä hankitut rahat. Jos ne pistetään ylihintaiseen kiinteistön hankintaan länsinaapuriin niin minun lienee aika tehdä tarvittavat johtopäätökset.


Muista salkkuni yhtiöistä Praxair ilmeisesti harkitsee jonkinlaista fuusiota Linden kanssa. Kertaalleen tämä lähentyminen jo peruuntui, mutta kuten Guggenheim-hanke konsanaan ei tämäkään hupsutus niin vain luovuta. Jos joku miettii sitä, miksi en ajatuksesta innostu niin katsokoon täältä kannattavuuden tunnuslukuja: Linde, Praxair. Ja vaikka kuinka fuusion yhteydessä vakuutettaisiin, että Linden yrityskulttuuri blaa blaa Praxairin kaltaiseksi, niin enpä usko.


Mutta sitten otsikon mukaiseen teemaan. Vaikka sijoitusasunnon omistaminen periaatteessa hieman houkuttelisi ajatuksen tasolla, niin vaimon asuntosijoitusta sivusta (ja välistä myös hieman aktiivisemmin) seuranneena voin todeta etten usko jaksavani nähdä kaikkea sitä vaivaa. Hajautusmielessä asunnot varmaan ovat kuitenkin hyvä ajatus. Jenkeistähän oikeita REIT:ä löytyisi. Realty Incomea (O) monet ovat alansa parhaaksi kutsuneet. Laatu vaan tuppaa maksamaan. P/E-lukua on näiden yhtiöiden kohdalla turha tuijottaa, mutta osinkotuotto kertoo jo jotain. Tällä hetkellä O maksaa kuukausiosinkoa, joka vuositasolla tekee 4,3% tuoton. Osinkoa on ollut tapana korottaa vuosittain muutamalla prosentilla.


Nykyisessä matalien korkojen maailmassa O:n kaltaiset vakaata osinkotuottoa takovat yhtiöt ovat nauttineet varsin korkeasta arvostuksesta. Jos käytetään helppouden vuoksi esimerkkinä osinkotuottoa niin O: osalta luvut ovat seuraavat (lähde: Morningstar: http://performance.morningstar.com/stock/performance-return.action?p=dividend_split_page&t=O&region=usa&culture=en-US )

Five Year Dividend History

Annual Dividends
 12/201112/201212/201312/201412/2015
*Dividend Amount is calculated using the ex-dividend date


Finanssikriisin aikoihin tuotto nousi ilmeisesti noin kahdeksan prosentinkin tietämiin. Kurssikäyrää katsomalla huomaa O:n hintakehityksen olleen tämän vuoden aikana melko hurjan: alkuvuoden hieman päälle 50 taalasta käytiin loppukesästä jo yli seitsemässäkympissä, josta nyt ollaan palattu lähes lähtötilanteeseen.


Onko Realty Income nyt siis sellaisissa hinnoissa, että osto kannattaa? Vastaus riippuu toki ihan henkilökohtaisista preferensseistä. Omalla kohdallani todennäköinen sijoitushorisonttini on niin pitkä, etten pidä kurssivaihteluista aiheutuvaa vuosituottojen heilahtelua juuri minkäänlaisena uhkana. Tärkeämpää minulle on saavuttaa omien laskelmieni perusteella vähintään noin 8% ja mieluusti jopa 10-12% vuosituotto (todellinen tuotto tulee sitten olemaan mitä on, mutta hankinnat pyrin tekemään näistä lähtökohdista). Realty Income ei tällä hetkellä oikein kriteeriä täytä.


Mutta hei! Eihän täyttäisi uusi sijoitusasuntokaan. Jos ostaisin 100 000 kämpän ja vuokraisin sitä 500 e/kk hintaan niin tuottohan olisi vain 6% vuodessa (unohdetaan nyt helppouden vuoksi esim. se, mistä moisen kämpän löytäisin, vastike, kaikki remonttikulut yms.) Asuntosijoituksen hienous onkin siinä, että sijoituksen voi vivuttaa: 30 000 omaa rahaa ja 70 000 pankilta. Johan kasvaa oman pääoman tuotto. Miksei siis samalla tapaa vivuttaa asuntorahastoa? Nordnetkin antaa 70% vakuusarvon Realty Incomelle.


Tätä dilemmaa pohdiskelin hetken, kunnes tajusin missä menen metsään. Asuntosijoitusyhtiöt ovat nimittäin jo lähtökohtaisesti velkaisia. Realty Incomella pitkäaikaista velkaa näyttää olevan noin puolet taseesta. Eli hyvin karkeasti laskien samaan vivutusasteeseen päästäkseen velkaa voisi ottaa vain noin 20% lisää. Tällöin osinkotuotto olisi vähän päälle 5% (-velanhoitokulut, jotka ovat tällä hetkellä noin prosentin luokkaa). Eli nykytilanteessa Realty Income on minulle liian kallis. Velkaa lisäämällä voi yrittää lisätä tuotto-odotusta, mutta sellaiseenhan kuplat käsittääkseni tapaavat perustua. En silti hylkää Realty Incomea, mutta jään odottamaan Mr. Markkinalta parempaa tarjousta.
Dividend Amount1.741.782.182.192.28
Year-end Yield %4.974.425.834.604.41

3 kommenttia:

  1. Sano vaan suoraan, kyllä se kotimaan REIT tarjonta taitaa olla suorastaan ala-arvoista.

    VastaaPoista
  2. Realty Income on toki kallis ja tuotto vivutettuna on aika matala. Mutta kannattaa muistaa että maailman parhaat firmat ovat AINA kalliita. Ja silti ne voivat tuottaa hyvin, kuten Realty Income on tuottanut.

    Tottakai suurempaa tuottoa saa paperilla, kun ostaa yhden neuvostokuution jostain lähiöstä ja vivuttaa sen tappiinsa. Mutta eiköhän tuossa puhuta "pikkuisen" eri riskitasosta oikeasti kuin Realty Incomen salkun tapauksessa jossa on tuhansia ja tuhansia tuottavia kiinteistöjä.

    Ei sillä.. onhan se kallis. Mutta äh... niihän totesinkin jo. Ja on Nestlekin aina kallis ja Coca-Cola... Ja silti niiden omistaminen on kannattanut vuosikymmenestä toiseen.

    Se neuvostokuutio puretaan ennenkuin Coca-Cola menee konkkaan. Ehkä jo vuosisatoja ennen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Hieman viiveellä vastaan, mutta onhan esim. Coca-Cola ollut välillä ihan inhimillisissä hinnoissa ja välillä todella kallis. Järkevämpää on ollut hankkia silloin kun P/E on ollut lähempänä viittätoista kuin kolmeakymmentä.

      Poista