Technopolis

Vaikka olen useampaan otteeseen suunnitellut mieluummin vähentäväni omistuksieni määrää kuin lisääväni, olen jälleen kerran iskenyt silmäni uuteen yhtiöön.

Toisaalta olen kuitenkin jo pidempään ajatellut hankkivani salkkuun jotain kiinteistösijoitusyhtiötä. Syynä on ainakin hajautus. En omista sijoitusasuntoja, enkä ainakaan tällä hetkellä sellaisia ole myöskään hankkimassa. Suomessa ei taida tällä hetkellä toimia kuin yksi REIT-muotoinen kiinteistörahasto (josta olen ajatellut pysyä visusti erossa). Jenkeistä vaihtoehtoja löytyisi, mutta en ainakaan vielä ole löytänyt yhtään, johon olisin erityisesti mieltynyt.

Technopolis ei ole varsinaisesti REIT, mutta kiinteistöyhtiö se on. Yhtiöstä on käyty erittäin kattavaa ja asiantuntevaa keskustelua Kauppalehden keskustelupalstalla jo 190 sivun verran. Erityisen mielenkiintoisen keskustelusta tekee se, että siihen on osallistunut myös yhtiön sijoittajasuhde- ja viestintäpäällikkö. Suosittelen kiinnostuneita lukemaan keskustelun läpi. 

Technopolis ei kuitenkaan ole pelkkä kiinteistöyhtiö. Anders Oldenburg on kommentoinut yhtiötä lyhyesti Phoebus-blogissa vuonna 2007 seuraavasti: "Technopolis ei toki ole aivan puhdas kiinteistöyhtiö, vaan palveluyhtiön, rakennuttajayhtiön ja kiinteistöjä omistavan yhtiön yhdistelmä. Näin ollen, sen tuotto-odotus ja riski ovat suuremmat kuin vain kiinteistöjä omistavan yhtiön."

Technopolis itse kertoo toiminnastaan seuraavaa: "Technopoliksella on kolmenlaisia palveluita: toimitila- ja liiketoimintapalveluita sekä asiakasyritysten henkilöstölle suunnattuja palveluita. Kaikki palvelut on suunniteltu joustamaan asiakkaiden tarpeiden mukaan, muun muassa toimitilaa voidaan vuokrata yhdestä työpisteestä aina tuhansiin neliömetreihin saakka." 

Taloudelliset tavoitteensa yhtiö listaa seuraaviksi: "Taloudelliset tavoitteet strategiakaudelle 2015 - 2020 ovat:       
keskimäärin 10 % liikevaihdon ja käyttökatteen vuotuinen kasvu     
palveluliiketoiminnan liikevaihdon osuuden kasvattaminen 15 %:iin yhtiön liikevaihdosta vertailukelpoiselle kiinteistökannalle vuoteen 2020     
sijoitetun pääoman tuottotavoite (ROCE) vähintään 5,5 % vuodessa    
omavaraisuustavoite vähintään 35 % yli suhdanteen"

Osinkopolitiikka on seuraava: "Elokuussa 2014 päivitetyn osinkopolitiikkansa mukaan Technopolis jakaa vuosittain osinkoa keskimäärin 1/3 EPRA:n (European Public Real Estate Association) suositusten mukaisesti lasketusta operatiivisesta tuloksesta."

Tästä päästäänkin sitten itse asiaan eli kiinteistösijoitusyhtiön tunnuslukuihin. Kiinteistöyhtiön kohdalla raportoitu nettotulos sisältää omistuksien käypien arvojen muutokset eikä se siis kerro kovinkaan paljoa todellisesti rahavirrasta. Operatiivinen tulos on paljon käyttökelpoisempi (lainaus Technopoliksen vuosikertomuksesta 2014): "Operatiivisessa tuloksessa esitetään yhtiön tilikauden tulos lukuun ottamatta tilikauden aikaista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta, rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutosta, realisoitumattomia valuuttakurssivoittoja ja -tappioita, sekä mahdollisia kertaluonteisia eriä, kuten luovutusvoittoja ja -tappioita."

Viime vuoden vuosikertomuksesta näemme siis, että että vaikka koko vuoden raportoitu tulos oli tappiollinen, oli operatiivinen tulos kuitenkin varsin hyvä. Tappiot syntyivät siis sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta, jolla ei ollut vaikutusta osingonmaksun perustana olevaan operatiiviseen tulokseen. 

On kuitenkin ehkä hyvä huomioida Anders Oldenburgin näkemys kiinteistösijoitusyhtiöiden poistoihin liittyen Phoebus-blogissa 39/06: "Kiinteistösijoitus on osakkeen ja obligaation välimuoto, niin tuotto- kuin riskimielessä. Se on itse asiassa ehkä lähimpänä juuri inflaatiolinkattua obligaatiota (kuten TIPS). Talothan eivät kasva, mutta vuokratuotto kasvaa suhteellisen varmasti inflaation mukana, kunnes talo räjäytetään ja rakennetaan tilalle uusi. Paitsi silloin kun talo on tyhjänä, joka tapahtuu väistämättä aina välillä". Tästä seuraa, että: "vuokratuottoa laskiessa poistoja ei ole syytä unohtaa, kuten useimmat kiinteistösijoittajat tuntuvat tekevän. Taloja ei kovin usein jouduta perusremontoimaan, mutta se on väistämättä edessä aina välillä." Technopoliksen operatiivisessa tuloslaskelmassa poistot on kuitenkin nähdäkseni laskettu kuluiksi.

Lisäksi "tyhjänäolon riski (jolloin tuotot ovat negatiiviset, koska ylläpitokulut eivät lopu) on syytä sisällyttää vuokratuotto-odotusta laskiessa. Sen merkitys on yllättävän iso."

Technopoliksen vuokrausaste vaikuttaa melko korkealta. Esimerkiksi Spondan vastaava luku on ollut hieman päälle 86% viime aikoina.

"Kolmas, ja mielestäni ehkä tärkein ajattelemisen arvoinen asia kiinteistösijoituksessa on kulut", Oldenburg jatkaa. 

1000 euroa

Kiinteistöjen hoitokuluja en laske tässä tarkoitetuiksi kuluiksi, mutta hallinnon kulut ovat mielestäni tällaisia. Oldenburg on Spondan kohdalla verrannut näitä yhtiön markkina-arvoon (vuonna 2006 luku oli 0,8%). Technopoliksen markkina-arvo on Kauppalehden mukaan 393 miljoonaa euroa eli Technopoliksin kulut markkina-arvoon suhteutettuna ovat 3,3%. En kuitenkaan tiedä kuinka relevantti tämä luku lopulta on, sillä Technopolis ei mielestäni kuitenkaan vertaudu suoraan esim. mihinkään obligaatiorahastoon ja toisaalta Oldenburg itsekin on sitä mieltä, että lukua laskiessa myös velka (eli yhtiön kokonaisarvo) tulisi huomioida. Velkaa on noin 897 miljoonaa eli tällöin kulut ovat noin 1%, mikä vaikuttaa selvästi kohtuullisemmalta. Ja toisaalta esimerkiksi operatiivista tulosta laskettaessa hallinnon kulut on joka tapauksessa  huomioitu.

Entä kuinka Technopoliksen operatiivinen tulos on sitten viime vuosina kehittynyt?

vasemmalla 2014, sitten 2013 jne

Operatiivinen tulos on siis viime vuosina ollut hiljalleen kasvussa. On myös huomattava, että Technopolis maksoi osinkoa myös v. 2009 (esimerkiksi Sponda jätti tällöin osingon välistä).

Technopoliksen liikevaihdosta yli 90% tulee vuokratuotoista, vaikka palveluliiketoiminnan osuutta pyritäänkin kasvattamaan. Yhtiön vuokratuotto% on viime vuosina ollut melko tasainen:

vasemmalla 2014, sitten 2013 jne.

7,5% nettovuokratuotto on melko korkea kun sitä vertaa esimerkiksi Spondaan, Oravasta puhumattakaan. Lisäksi Technopolista saa tällä hetkellä hankittua alle yhtiön nettovarallisuutta vastaavalla hinnalla. Yhtiön nettovarallisuus osaketta kohti on 4,57 € ja osakekurssi on tällä hetkellä 3,74 € eli 82% NAV:sta. 

Technopolis arvostaa kiinteistönsä pääosin 10 vuoden kassavirta-analyysin pohjalta ja yhtiön lisäksi yhtiö teettää myös ulkopuolisen arvioija lausunnon kiinteistöjen arvostamisesta. Tietoa tästä löytyy niin ikään Technopoliksen sijoittajasivuilta (valitettavasti vuoden 2015 linkki ei toiminut). Arvioiden paikkansapitävyyden puolesta puhuu myös se, että kiinteistöjä on ilmeisesti saatu myös kaupaksi niille arvioituihin hintoihin. Technopoliksesta ja sen arvostuksesta löytyy kirjoitus myös Rahalla vapaaksi -blogista.

Technopoliksen velkaantuneisuus on melko korkea, etenkin jos sitä vertaa muilla aloilla toimiviin yrityksiin. Omavaraisuusaste oli Q3-katsauksen mukaan 38,2%, mutta se taitaa kuulua asiaan yhtiön toimialalla. Yhtiö on lisäksi järjestellyt rahoitustaan viime aikoina uusiksi, mikä vaikuttaa mielestäni melko järkevältä nykyisessä matalien korkojen tilanteessa.

Entäpä kilpailuedut sitten? Melko hyvä yhteenveto löytyy yhtiön sivuilta kohdasta Lausunto Technopolis Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä 31.12.2014. "Syynä markkinatasoa korkeampiin käyttöasteisiin ovat Technopoliksen myynnin organisointi pääosin omalla henkilöstöllä, kannustinjärjestelmä ja palveluliiketoiminnan tuomat edut." "Technopoliksen muuntojoustavat kohteet ja joustavat sopimusratkaisut mahdollistavat asiakkaiden kasvun. Technopoliksen tilakanta on myös useilla paikkakunnilla keskimääräistä laadukkaampaa. Edellä mainitut tekijät yhdessä ovat mahdollistaneet nykysopimuskannan korkeat vuokratasot."

Sitten päästäänkin pikku hiljaa arvonmääritykseen. Asiaa voi lähestyä useammasta näkökulmasta. Jos ajatellaan, että osaketta saa noin 82% alle NAV:n niin 7,5% tuotosta tarvisi maksaa vain noin 80% niin päästäisiin noin 9% tuottoon. Toisaalta yhtiötä voi arvioida niin, että 50 sentin operatiivisesta tuloksesta joutuu maksaa 3,74 € eli P/E on tällöin 7,5. Tämä tarkoittaisi noin suoraa 13 % tuottoa ilman minkäänlaista kasvua. Osinkoa 50 sentin tuloksesta riittäisi jaettavaksi noin 16 senttiä, joka tietäisi noin 3,5% osinkotuottoa. Se ei vaikuta järin suurelta, mutta osingon lisäksi Technopolis on ostellut omia osakkeitaan, mikä on mielestäni varsin järkevää yhtiön pörssikurssin ollessa selvästi alle NAV:n.  

Päädyinkin eilen hankkimaan Technopolista pienen siivun salkkuuni. Yhtiön paino on tällä hetkellä 2,3% eli melko pieni. Tarkoitus on lisäillä omistusta jatkossa (jos hinta on kohdallaan sitten kun tililtä löytyy seuraavan keran sijoitettavaksi sopivaa valuuttaa). Technopoliksen olen ajatellut salkuuni hyvin pitkäaikaiseksi sijoitukseksi.