Blogi sisältää aloittelevan sijoittajan mietteitä sijoittamisesta ja arvonmäärityksen sietämättömästä keveydestä

maanantaina, maaliskuuta 20, 2017

Suomen Hoivatilat - katsaus arvostukseen

Minun on pitänyt jo jonkin aikaa yrittää hahmottaa sitä, mahtaako Suomen Hoivatilat olla jonkinlaisessa arvostuskuplassa. Nyt lienee analyysin aika. Yhtiöön sijoittaessani ajattelin voivani hyvällä tuurilla saada lyhyellä tähtäimellä 50% tuohon. Tällä hetkellä osakkeet ovat salkussani noin 140% plussalla. Olisiko kyseessä jo sellainen yliarvostus, että sen takia kannattaisi maksaa myyntivoittoverot?

Nopea vilkaisu P/E-lukuun ei soita hälytyskelloja: se on Nordnetin mukaan 11. Kyseessä on kuitenkin hieman huono mittari kiinteistösijoitusyhtiölle. Vuoden 2016 tilinpäätös kertoo osakekohtaisen varallisuuden (EPRA NAV) olevan 4,0 €. Tällöin osakkeesta maksetaan tällä hetkellä lähes tuplasti tämän verran. Nettotuottoprosentti oli 6.9% eli tällöin nykyhinnalla sijoittajan vuokratuotoksi muodostuu noin 3,5%. Operatiivinen tulos oli noin 2,9 miljoonaa euroa eli noin 15 senttiä osakkeelta. Tällöin nykyisellä 7,72 euron osakekurssilla sijoittaja maksaa operatiivisesta tuloksesta peräti 51-kertaisen summan. Tämä vaikuttaa todella paljolta.

On kuitenkin huomioitavaa, että yhtiöllä on edelleen kesken tai aloitteilla 30 kohdetta kun valmiita oli vuoden 2016 lopussa 56. Näin ollen kohteita tulee olemaan noin 50% enemmän. Vuorattava pinta-ala lisääntyy noin 60% ja vuosivuokra noin 58%. Suomen Hoivatilat arvioi operatiivisen tuloksen olevan kuluvan vuoden aikana vähintään 4,5 miljoonaa euroa. Silloin osaketta kohti operatiivista tulosta syntyisi noin 22 senttiä ja operatiivisesta tuloksesta joutuisi maksaa noin 35-kertaisen hinnan. Sijoitusasuntojen käyvän arvon yhtiö arvoi olevan vuoden lopussa noin 200-220 miljoona euroa. Tällä hetkellä sen arvo on taseessa noin 155 miljoonaa. Kasvua siis on odotettavissa hieman päälle 30%. Tällöin osakekohtainen varallisuus voisi vuoden lopussa olla noin 5,2 euroa. Tällöin sijoittajat maksavat tällä hetkellä osakkeesta noin 1,5 kertaisen summan tähän nähden. Jos nettovuokratuotto säilyisi noin seitsemässä niin sijoittajan tuotto olisi noin 4,7%.

Mitä tästä kaikesta nyt voi sitten päätellä? Tällä hetkellä näyttäisi siltä, että sijoittajat näkevät Suomen Hoivatilat yhtä varmana sijoituksena kuin esim. yksiöt ja nettovuokratuotto heijastelee mielestäni tätä. Yhtenä houkuttinema saattaa toimia myös tulossa oleva osakeanti, jolloin osakkeenomistajat saattavat päästä merkkaamaan uusia osakkeita hinnalla, jolla tuottoprosentti on vielä hieman nykyistäkin korkeampi. Mitään varmaa tietoa osakeannin ehdoista ei kuitenkaan ole tarjolla: "Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään enintään 10 000 000 uuden tai yhtiön hallussa olevan osakkeen antamisesta yhdessä tai useammassa maksullisessa osakeannissa, jotka voivat olla suunnattuja osakeanteja tai osakkeenomistajien merkintäetuoikeuden mukaisia osakeanteja."

Omiin sijoitustavoitteisiini nähden yhtiö vaikuttaa hieman ylihintaiselta ja myymällä osakkeet nyt olisi mahdollista saada verojen jälkeenkin lähes 16 vuoden operatiivista tulosta vastaava summa. Toki operatiivinen tulos tullee tulevina vuosina kasvamaan, mutta kiinteistösijoitusyhtiöllä (merkittävään) kasvuun vaaditaan investointeja uusiin rakennukseen ja se tarkoittaa mitä todennäköisimmin uusia osakeanteja (etenkin mikäli yhtiö aikoo maksaa myös osinkoa).

Myyntiä harkitessa pyrin aina myös hahmottamaan onko myynnistä saaduille rahoille löydettävissä jotain vähintäänkin yhtä hyvän tuottopotentiaalin omaavaa uutta kohdetta. Tällä hetkellä niiden löytäminen on hankalaa, muttei mielestäni mahdotonta. Päädyinkin tänään pähkäilyn jälkeen myymään osakkeeni. Yllättäen myyminen jopa harmitti hieman, vaikka teinkin osakkeilla selvästi paremman tilin kuin olin antiin osallistuessa ajatellut. Yhtiössä ei mielestäni sinällään ole mitään vikaa, mutta arvostus vaan nyt pääsi kasvamaan sellaiseksi, että myynti oli mielestäni perusteltu. Kenties palaan vielä joskus omistajaksi.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti