Cibus julkaisi Q4-tuloksen sekä koko vuoden tuloksen viime viikolla. Olin odottellut tulosjulkistuksesta mahdollista ostopaikkaa, mutta kovin draamaattista kurssiliikettä se ei saanut aikaan. Varmaan ihan hyväkin niin.
Vuokratuotto oli 17,6 miljoonaa euroa kun edellisenä vuonna Q4:llä se oli 13,2. Kasvua siis komeat 33%. Kasvua on tosin rahoitettu osakeannilla. EPS oli 24 senttiä kun se vuosi sitten oli 18 senttiä. Tähän vaikutti kuitenkin 1,3 miljoonan realisoitumaton kiinteistöjen arvonnousu - Kauppalehden keskustelufoorumin mukaan "Excel-raha". Ymmärrän toki, että kirjanpitoarvo on sinällään hyvä pitää ajan tasalla, mutta en silti paljon näistä arvonmuutoksista perusta. Vähän ikävästi yhtiö ei ilmoita paljonko tämä vaikutus oli EPS:n, mutta kun osakkeita on 40 miljoonaa niin siitä voisi lasketta, että vaikutus oli 3,3 senttiä. EPS nousi siis 2,7 senttiä kun tämä huomioidaan. Prosentteina tämä on kuitenkin 15 eli varsin hyvä.
Q4 meni siis hyvin. Entäpä koko vuosi? Vuokratuotto oli viime vuonna 65 miljoonaa, kun vuosi sitten se oli 51 miljoonaa. EPS laski kuitenkin 97 sentistä 95 senttiin. Tätä ei nyt kovin tarkkaan avata. Realisoitumattomia arvonmuutoksia oli noin 0,5 miljoona vähemmän, mutta näiden osuus on siis vain 1,2 senttiä. Mutta katsotaanpa vähän tarkemmin:
Kiinteistöistä saatu voitto nousi kuitenkin osaketta kohti siis 8% viimeisen vuosineljänneksin osalta osakeanneista huolimatta. Tässäkin olisin kyllä mieluummin nähnyt koko vuoden, enkä vain yhden neljänneksen luvut vertailtavaksi.
Kaiken kaikkiaan Cibuksen tavoitteena on kasvattaa osinkoa 5% vuosivauhtia. Nykyinen osakkeen hinta tarjoaa tälle vuodelle noin 6% osinkotuoton. Mikäli 5% vuotuinen osingonkasvu tarkoittaa, että osakekohtainen tuloskin kasvaa samaa vauhtia (mikä pidemmällä aikavälillä lienee välttämättömyys, sillä osingonjakosuhdetta ei voine loputtomiin kasvattaa ja eräs kävyille perso kiinteistöyhtiö toimii myös todisteena siitä, ettei lainallakaan osinkoa voi loputtomiin maksaa), tarjoaisi Cibus noin 11% vuosituottoa. Jos taas sitten valitaan vertailukohdaksi EPRA NAV niin 12,1 eurolla tämä tekee nykyisellä osakkeen 162,2 kruunun (16,0 euroa) kurssilla luvuksi 1,3 mikä on varsin korkealta tuntuva hinta.
En nyt ole mikään rahoituksen ammattilainen, mutta jotenkin kuitenkin ajattelisin, että minulle on vähäriskisempää hankkia kiinteistörahastoa, jossa (hyvin karkeasti laskettuna) on 1/2 kirjanpitoarvosta kiinteistöjä ja 1/2 velkaa, kuin hankkia rahasto, jolla ei ole lainkaan velkaa ja sitten vivuttaa tätä saman verran velalla. Tällöinhän mahdollisessa realisointitilanteessa vaihtoehdosa b) voisin jäädä tappiolle, mutta vaihtoehdossa a) menettää vain oman pääomani. Toisaalta jos nämä 1273 miljoonan euron kiinteitöt tuottaisivat minulle 76,3 miljoonaa kassavirtaa olisi tuotto 6%. 9 miljoonaa menisi juokseviiin kuluihin ja käteen jäisi 67,3 miljoonaa eli 5,2%. Mutta hetkinen, entäs verot? Tässäpä piilee REIT:n hienous eli käsittääkseni Jenkeissä REIT:t jakavat vähintään 90% tuloksestaan osinkoina ja verot maksaa sitten vasta osingon saaja. Eli näin vältetään kaksinkertainen verotus.
Lisäksi tietysti olisi huomioitava, että olisin maksanut näistä vain 1273 milj. - 622 milj. (pankkilainat) - 195 milj. (bondit) = 456 miljoonaa. Tällöin kassavirtaa tulisikin jo sijoittamastani 16,7% pääomasta. Lainojen korko näyttää tällä hetkellä olevan 1,7% + 3m EURIBOR ja bondien 4,5-4,75 % + samainen EURIBOR.
Entä riskit sitten. Keskimääräinen vuokra-aika on vain 5,5 vuotta. Vuokrausaste oli 95,6% ja 97% vuokralaisista on päivittäistavarakauppoja. 90% vuokrasopimuksista on sellaisia, että vuokran lisäksi vuokralainen vastaa myös korjauskustannuksista.
Eli kaiken kaikkiaan: Kuten Inderes arvioi, niin Cibus vaikuttaa minustakin aika lailla täyteen hinnoitellulta. Suurinpiirtein nykyisen tuoton saisin, jos ostaisin pääomallani velattomia kiinteistöjä, joista saisin saman vuokratuoton kuin Cibus tarjoaa. Tällöin voisin kuitenkin halutessani ottaa kiinteistöille hieman vähemmänkin lainaa maltillisemman riskiprofiilin saavuttamiseksi. Vaan mistäpä minä niitä nyt näillä varoilla sitten löytäisin... Ja kyllähän tuo mahdollinen 11% tuotto ihan kelvolliselta kuitenkin vaikuttaa...
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti